23 augusti: Hur avser kommunen att hantera mark- och sprängningsarbeten för anslutande torg och gator? Kommer dessa arbeten kunna samordnas med byggherrens arbeten inom kvartersmark så totala kostnader minimeras?
Svar:
Markarbeten inom allmän platsmark och kvartersmark kommer att samordnas. I prospektet på sidan 7 framgår det att byggherren kommer ges möjlighet att köpa in sig i en gemensam sprängentreprenad.
16 juni: Ska hela kvarteret markanvisas för hyresrätter eller kommer en liten del av kvarteret att bestå av något annat?
Svar:
Den västra delen av kvarteret ägs och kommer att exploateras av en annan fastighetsägare. Det kommer förmodligen att bli bostadsrätter med lokaler i bottenvåningen. Detaljplanen kommer att tas fram tillsammans med denna fastighetsägare. Markanvisningen avser endast det färgmarkerade området.
21 juni: Vad är avsikten med att avdela markanvisningsområdet som ni gjort? Att man lagt gränsen mitt i fonden mot torget?
Svar:
Kvarteret ligger på både kommunal och privatägd mark. Markanvisningsområdet avser den del av kvarteret som ligger på kommunal mark.
7 september: Det står att man ska redovisa bottenvåning med plushöjder inne och ute. Ingen garageundersökning verkar finnas. Garagets utformning påverkas till stor del av hur grannfastigheten med infarten planeras. Är det okej om man utelämnar att visa exakt utbredning och utformning av garage då detta kommer att samordnas med grannfastighet och att exakt redovisning av garageparkering därför inte säger så mycket om hur det kommer att bli. Kanske endast en indikering om vart man har koppling från trapphus till garage och på vilka plan som parkering kan vara möjligt räcker? Parkering och garage är ju ett krav som ska uppfyllas och därför ej kräver vidare redovisning (liksom lägenhetsplaner ej behöver visas).
Svar:
Det räcker att schematiskt redovisa garageplanet, någon typlösning för garageplanet krävs ej. Garagets utformning kommer att studeras och samordnas vidare i detaljplaneskedet.
23 augusti: I Förstudien för Geoteknik för Nya Gatan står ”i västra delen av programområdet finns ett bergrum som används för sandupplag. Det ska sannolikt återfyllas. Om byggnader planeras i dess närhet bör man utreda behovet av eventuella förstärkningsåtgärder kring bergrummet”. Eftersom det inte finns någon karta på var det ligger undrar jag nu om det möjligtvis ligger vid Kvarteret Brytaren?
Svar:
Bergrummet ligger strax norr om markanvisningsområdet, vid torgyta mellanterrassen. I förstudien allmän plats framgår läget utifrån höjdkurvorna i grundkartan.
7 september: Är det OK för flera fastighetsägare i samverkan att lämna anbud genom en gemensamt bolag?
Svar:
Ja! Följande ska preciseras:
- En beskrivning av ägarstrukturen med redovisning av bakomliggande ägare
- En redogörelse för föreningens erfarenhet av bostadsutvecklingsprojekt
- En beskrivning av bolaget som genomför markanvisningen
- En beskrivning om hur anbudsområdet delas upp och hur dessa ska fördelas mellan medlemmarna? Hur påverkar fördelningen ansvar och skyldigheter i exploaterings- och tomträttsavtal?
19 augusti: Utbredning för situationsplanen, hur mycket ser ni ska inkluderas? Fasadliv?
Svar:
Den exakta utbredningen av situationsplanen är inte angiven, utan det är upp till varje anbudslämnare att avgöra en lämplig avgränsning så att förslaget blir läsbart. Det är dock av vikt att kvarteret och dess närmaste omgivning redovisas så att sammanhanget framgår, vilket följer av angivna gestaltningsförutsättningarna på sidan 10 i inbjudan till markanvisningen. Bilagan ”höjdsättning allmän plats, förstudie” kan med fördel ligga till grund för en situationsplan.
12 september: I inbjudan hänvisas till ”Nacka kommuns mål om ett öppet och transparent kösystem”. Hur definieras detta mål? Vilka kriterier ska uppfyllas med avseende på detta mål?
Svar:
Förvaltaren av de blivande hyresrätterna bör ha ett etablerat eget kösystem med tydliga kriterier för distribuering av hyresrätterna alternativt vara ansluten till regionala vedertagna kösystem.
17 augusti: Kan ni tänka er att förlänga anbudstiden 2 veckor?
Svar:
Nej, Nacka kommun kommer ej att förlänga anbudstiden för markanvisningstävlingen.
12 september: I era inlämningskrav skriver ni inte något om siffror. Vill ni att det ska framgå av presentationsmaterialet hur många lägenheter, parkering, BOA/BTA/LOA etc förslaget innehåller? Eller förutsätts det att alla håller sig till de siffror ni angivit?
Svar:
Specificera dessa uppgifter i tävlingsförslaget.
19 augusti: Hur ska vi tolka anbudets innehåll beträffande bild/ perspektiv? Vi är osäkra på antal och utförande.
Svar:
Gällande antal bilder/perspektiv hänvisas till tidigare svar. För bildutförande är det bara för ett av perspektiven som det finns riktlinjer, alltså för den bild som ska kunna publiceras på kommunens hemsida. Där ska den södra fasaden samt del av torget sydväst om kvarteret synas, men exakt vinkel och manér väljs fritt beroende på vad ni vill lyfta fram i förslaget.
17 augusti: Ska vi lämna in en typ-plan för bostäder i ett normalplan? I materialet läser vi bara typ-plan för bottenvåning.
Svar:
Nej, typ-plan för bostäder behövs inte för att kommunen ska kunna bedöma anbudet.
16 juni: Avser 9000 BTA bostäder och 900 BTA lokaler total BTA eller ljus BTA?
Svar:
9000 BTA bostäder inkluderar cirka 500 mörk BTA i kvarterets norra del på grund av souterrängläge. Antal BTA kommer att fastställas under detaljplaneskedet.
7 september: Det står att man ska redovisa "planlösning för bottenvåning med höjder utanför och innanför". I och med att flera olika plan i tävlingsförslaget kommer att ansluta mark så undrar vi om ni vill ha flera bottenvåningar eller om det räcker med "the" bottenvåning, dvs den lägst belägna nivån som troligen främst ansluter till gatan/torget i sydväst samt utmed Värmdövägen? Tar man med ytterligare planer kommer de till största delen att redovisa lägenhetsplaner, vilket enligt tävlingsföreskrifterna ej ska redovisas.
Svar:
Redovisningen av bottenvåningen är främst till för att vi ska se vilka delar som föreslås bli lokaler, entréer, cykelrum mm, samt hur nivåerna inne och ute förhåller sig till varandra och vilka entrélägen som därmed blir möjliga. Det är alltså relationen mellan trottoar/torg/gata och det angränsande entréplanet som är intressant. Om endast det nedersta planet redovisas får vi ingen information om hur det ser ut upp mot den övre torgnivån, det är inte tillräckligt. I ett förslag som är i helt eller delvis i souterräng behöver vi alltså få information om flera våningsplan.
Exakt hur detta visas rittekniskt är upp till varje medverkande i tävlingen och får anpassas efter förslaget, det kan göras genom att redovisa golvnivåer eller genom att redovisa flera olika planritningar. Huvudsaken är att förslaget tydligt framgår.
Ifall det kommer med lägenhetsplaner på sådana ritningar spelar det ingen roll, men själva lösningen av bostäderna kommer inte ligga till grund för utvärderingen.
7 september: Vad händer om man inte kommer upp i 9000 kvm ljus BTA BOA för att gestaltningen av byggnaden kräver annat?
Svar:
Den byggrätt som redovisas i prospektet är enbart en bruttouppskattning. Det är därför inget skall-krav att anbudet ska uppgå till 9000 BTA bostad.
12 september: I inlämningskraven står det fördjupning sockelvåning (elevation skala 1:100). Tänker ni att sockelvåning runt hela kvarteret (det som ingår i markanvisningen) ska redovisas i skala 1:100 eller bara utvalda delar?
Svar:
Alla fasader inkl. bottenvåningar ska redovisas i förslagets fasadelevationer. Fördjupningen kring sockelvåningen är just en fördjupning som är en möjlighet för er som förslagsställare att dyka in på en eller flera platser/utsnitt för att i en mindre skala kunna visa tankar kring detaljering och andra kvalitéer som ni vill framhålla med förslaget.
19 augusti: Presentationsmaterialet, är det A1 eller A3 som avses? Finns det någon begränsning i antal sidor?
Svar:
Format på det utskrivna materialet har inte styrts i tävlingsvillkoren. Men om möjligt kan A3-format eftersträvas då det förenklar kommunens hantering och samtidigt möjliggör en fungerande redovisningsskala.
7 juli: Finns det någon aktuell bullerutredning utefter Värmdövägen som ger ett underlag för det aktuella kvarteret Brytaren? Hur ser möjligheterna ut att bygga enkelsidiga lägenheter? Finns det uppgifter om trafikflöden och ekvivalent ljudnivå dBA? Finns det planer för att begränsa trafik på Värmdövägen i framtiden?
Svar:
Nej, det finns ingen framtagen bullerutredning just för Kv. Brytaren mindre. Dock har det gjorts en preliminär bullerutredning för angränsande kvarter inom Nya Gatan. Där beräknas bullernivåerna i ett första skede till mellan 65 och 70 dBA på fasad mot Värmdövägen. De maximala bullernivåerna beräknas till mellan 75 och 85 dBA mot Värmdövägen. Detta kan ses som en indikation för Kv. Brytaren mindres fasad mot Värmdövägen, men det är först längre fram i processen som det nu aktuella kvarteret kommer studeras i detalj med avseende på trafikbuller. De trafikflöden som beräkningen grundar sig på är 25 000 fordon / årsmedeldygn (prognos 2030), skyltad hastighet 40 km/h.
Vilka lägenhetslösningar som slutligen blir möjliga kommer studeras närmare i arbetet med detaljplanen. Det kan dock konstateras att möjligheten att bygga enkelsidiga lägenheter påverkas av bullernivåerna och frågan behöver uppmärksammas vid utformning av möjliga planlösningar mm.
Eftersom Värmdövägen är Sicklaöns viktigaste huvudgata i öst-västlig riktning och behöver fungera för alla typer av fordon finns det inga planer på att införa specifika begränsningar av trafiken på Värmdövägen. Trafikkapaciteten är dock inte oändlig. De planer som finns är att Värmdövägen ska byggas om till en stadsgata med trottoarer, övergångsställen, cykelbanor och trädplanteringar mm vilket ändrar karaktären i området.
12 september: I inbjudan står det att på USB-stickan, som bifogas anbudet, ska allt material finnas i en pdf-fil på max 25 MB. Betyder det att allt material inkl skisser och gestaltning måste ligga i en enda pdf-fil på stickan?
Svar:
I möjligaste mån, ja. Är det någon enstaka skiss el dyl som inte får plats kan den ligga som separat fil.
19 augusti: I programmet står tydligt att allt material utöver inlämningskraven kommer att förkastas, men det står inte angivet att ni vill ha in beskrivning i text av förslaget, tankar kring hållbarhet eller fördelning av lägenheter/lägenhetsstorlekar etc. Är det information som ni inte vill ha?
Svar:
Inbjudan anger att övrigt gestaltningsmaterial inte kommer beaktas i utvärderingen. Men att förtydliga och beskriva illustrationer och skisser är ändå en hjälp att förstå själva förslaget. Det får alltså gärna biläggas förklarande text och en beskrivning. Samtidigt ska en kortfattad skriftlig redogörelse lämnas in som visar hur kommunens förutsättningar uppfylls. Där finns frihet att välja omfattning på text.
17 augusti: I programmet står det: ”kvarteret ska vara tillgängligt med bil med åtminstone en infart/utfart från Värmdövägen.” Avses den föreslagna infarten med angöring över Nedre Terrassen, eller förväntas vi föreslå ytterligare en avfart från Värmdövägen?
Svar:
Den infart som åsyftas är den som presenterats i handlingarna i bilaga ”Höjdsättning allmän platsmark, förstudie”. Inga ytterligare infarter ska presenteras från anbudsgivaren.
19 augusti: Ska förslaget i sin helhet vara avkodat/anonymt?
Svar:
Nej, det gäller enbart material som ska publiceras på kommunens hemsida under utvärderingsskedet, dvs. perspektiven.
17 augusti: Hur ska vi förhålla oss till fastighetslinjen som avgränsar bostadsrätterna från det markanvisade området?
Svar:
Anbudsgivaren ska förhålla sig till det markanvisningsområde som angivits i prospektet, alltså inte befintlig fastighetsgräns.
19 augusti: I anvisningarna för inlämning vill ni ha två perspektiv samt ett anonymiserat perspektiv från Värmdövägen till kommunens hemsida. Kan man använda perspektivet för hemsidan även i förslaget? Dvs räcker det med två bilder (förutsatt att man även skickar in en av dem separat) eller är det tre olika bilder ni har tänkt er?
Svar:
Vi inser att det finns en viss otydlighet här. Därför accepterar vi att ett av de två perspektiven även används som illustration till kommunens hemsida. Både 2 och 3 perspektivbilder är alltså okej.
9 september: Är det OK att endast visa fasadelevationer mot gata, dvs utsida kvarter?
Svar:
Fasadelevation mot gårdssidan ska redovisas men som gestaltningsvillkoren indikerar kommer dock störst vikt läggas vid fasader mot allmän plats.
30 augusti: Om man har delar av garage i fasad, alltså ovan mark, ska det då räknas med in i ljus BTA?
Svar:
Generellt är Nacka kommun inte positiv till att hela garageplan ansluter ut mot fasad, eftersom lokaler eller bostäder skall prioriteras där goda ljusförutsättningar finns. Utifrån definitionen i bilagan ljus BTA kommer viss del att utgöra ljus BTA lokal och viss del mörk BTA. I anbudsinbjudan anges det inte exakt vilka utrymmen som ska användas för vilken användning (förutom vissa lokallägen), att placera garage i fasad högre upp i kvarteret är således OK men en preliminär bedömning är att det blir mycket svårt att få till en övertygande gestaltning med sådan lösning.
Sidan uppdaterades: