Så här går det till vid en detaljplaneprocess

Idé

En idé om att bebygga eller använda marken för något nytt kan komma från till exempel dig som fastighetsägare eller kommunen.

En detaljplaneprocess kan starta på olika sätt. Det kan ske genom en begäran om planbesked från en exploatör eller fastighetsägare, eller genom initiativ från kommunens håll. Den gemensamma nämnaren är att någon har en idé om att förändra, utveckla eller bevara värden i den fysiska miljön på ett sätt som inte ryms inom den gällande detaljplanens bestämmelser, eller om det inte finns en detaljplan. För åtgärder som ryms inom den gällande detaljplanens bestämmelser behövs i stället en bygglovsansökan. Här kan du läsa om bygglovsansökan.

En fastighetsägare som vill få till stånd en ny detaljplan kan lämna in en begäran om planbesked till kommunen. Läs mer om planbesked här. Först gör planenheten en preliminär bedömning av ansökan utifrån särskilda riktlinjer och vägledningar, och därefter tar miljö- och stadsbyggnadsnämnden eller kommunstyrelsen beslut om det är lämpligt att pröva åtgärden (idén) i en detaljplaneprocess.

Inom kommunen kan initiativ till att ta fram en ny detaljplan komma från politiker eller via prognoser om till exempel var det behövs nya skolor. Ofta utgår man från översiktsplanens beskrivningar av hur Nacka bör utvecklas långsiktigt. Läs om Nackas översiktsplan här. Målsättningar och utvecklingsbehov som finns beskrivna i ett planprogram kan också ligga till grund för att en ny detaljplan tas fram. Se exemplet för Henriksdal.

Uppdrag

Politikerna beslutar om en detaljplaneprocess ska påbörjas baserat på idén.

Det är de folkvalda politikerna i kommunen som bestämmer om ett detaljplanearbete ska påbörjas eller inte. Detta brukar kallas kommunalt planmonopol. Planenheten börjar med att utreda förutsättningarna för projektet och gör en bedömning av projektets lämplighet. Därefter får politikerna ta ställning till ett så kallat start-PM (för stadsbyggnadsprojekt) eller planuppdrag (för planprojekt). Ett start-PM eller planuppdrag är ett dokument som innehåller syfte och mål för projektet, geografisk avgränsning, beskrivning av hur projektet ska genomföras, tidplan med mera.

Om politikerna beslutar om start-PM eller planuppdrag innebär det att planenheten får i uppdrag att ta fram ett planförslag (förslag till detaljplan). Beskedet ska vara skriftligt och motiverat. Planförslaget ska sedan gå igenom alla skeden av detaljplaneprocessen (samråd, granskning, antagande) innan det kan vinna laga kraft och börja gälla som en ny detaljplan.

Planförslag

Kommunen prövar om platsen är lämplig för att genomföra den tänkta idén. Bland annat utreds hur marken och vattnet kan användas, och avvägningar mellan olika intressen görs.

Under arbetet med att ta fram ett planförslag görs hela tiden avvägningar mellan vad de som bor och arbetar i ett område tycker (enskilda intressen) och generella behov som berör alla medborgare samt framtida generationer (det allmänna intresset). Kommunen ska framför allt bevaka det allmänna intresset och en långsiktigt hållbar utveckling.

Genom att olika sakfrågor utreds (exempelvis trafik, buller, dagvatten, natur- och kulturmiljö) formas ett planeringsunderlag. Med planeringsunderlag menas faktabetonat material som kommunen använder som underlag i detaljplaneringen för att kunna göra olika bedömningar, och som senare ligger till grund för kommande avvägningar och beslutsfattande. Det kan vara olika former av inventeringar, uppgifter om mark- och grundförhållanden, ägarförhållanden, befintliga planförhållanden eller statistiska uppgifter. Det planeringsunderlag som används för att göra olika bedömningar ska ge en korrekt och tillförlitlig bild av planeringsförutsättningarna. Avsikten är att alla som berörs av detaljplanen ska förstå vilka konsekvenserna blir då planen genomförs.

Det ingår alltid att tidigt göra en bedömning av hur stor påverkan på miljön blir. Om detaljplanen skulle medföra en "betydande miljöpåverkan" ska en särskild miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalkens krav göras. Det är en omfattande utredning, som det ska hållas samråd och granskning om. När ingen miljökonsekvensbeskrivning behövs beskrivs de väsentligaste konsekvenserna för miljön i planbeskrivningen. En separat miljöredovisning tas också fram som underlag. I arbetet med nya detaljplaner som berör allmänna intressen finns alltid ett avsnitt om hur Nackas miljö- och klimatambitioner avses att uppfyllas i projektet. Läs om Nackas miljö- och klimatambitioner i stadsutvecklingen här.

Det är planenheten på kommunen som har ansvaret för detaljplaneringen och de bedömningar som behöver göras, dock kan planeringsunderlaget tas fram av såväl kommunen själv som av någon annan. Det är inte ovanligt att utredningar handlas upp av konsulter med särskild kompetens inom olika sakområden. Om underlag tas fram av någon annan än kommunen är det ändå kommunens ansvar att säkerställa kvaliteten på underlaget.

Planförslaget presenteras i form av en plankarta och en planbeskrivning. Plankartan ska visa för vilket område detaljplanen gäller, hur planområdet delas upp för olika ändamål och vilka bestämmelser som gäller för de olika delområdena. Planbeskrivningen förklarar detaljplanens syfte och mål, på vilket sätt planen ska genomföras, hur man har tagit hänsyn till olika sakfrågor och vilka avvägningar som har gjorts. Utredningar, inventeringar och andra underlag finns oftast tillgängliga som bilagor till planförslaget.

Ytterst är det politikerna som bestämmer hur ett område ska planeras. Vägval på politiska grunder kan ibland leda till att planer arbetas om.

Samråd

Under samrådet kan berörda lämna synpunkter på och ställa frågor om förslaget.

När kommunen har tagit fram ett förslag till detaljplan får du som bor i närheten och bedöms bli direkt påverkad av förslaget information om samråd. Övriga som berörs får också komma med frågor och synpunkter. Det här skedet i processen kallas samråd och är till för att samla information och kunskap i ett tidigt stadie. Alla kommunens samråd annonseras på hemsidan, i kommunhuset och i lokaltidningen. Planhandlingar och information om förslaget finns tillgängligt på hemsidan, i kommunhusets utställningshall samt på det lokala biblioteket.

Om du som medborgare bor i planområdet, är granne till området, äger fastigheter eller har andra rättigheter inom planområdet räknas du som berörd av planförslaget. Det är vanligt att kommunen ordnar ett samrådsmöte för att berätta om förslaget. Framför allt i planeringen av större områden genomför kommunen en dialog med de som bor och verkar i området tidigt i processen. Formerna för sådana tidiga dialoger varierar. Öppna hus, enkäter och möjligheter att lämna idéer och synpunkter via kartor och modeller är några exempel. Dialogerna är till för att skapa förankring och för att ge dem som ska arbeta med projekten så breda kunskaper som möjligt om vilken utveckling olika parter vill se. Om du har synpunkter på ett planförslag ska du lämna dem i skriftlig form inom samrådstiden eller innan sista samrådsdagen.

Förutom enskilda intressenter finns det myndigheter och organisationer som kommunen alltid samråder med. En av de viktigaste är Länsstyrelsen, som bland annat bevakar hur kommunens planering stämmer med olika riksintressen (bland annat kulturmiljöer, friluftsliv och farleden in till Stockholm) och regionala mål. Andra myndigheter så som Lantmäteriet, Naturvårdsverket och Trafikverket kan också yttra sig om förslaget. Likaså yttrar sig andra delar av kommunens verksamheter som ansvarar för exempelvis skolor, välfärd och fritid.

När samrådsperioden är över sammanställer kommunen synpunkterna och bearbetar planförslaget. Kommunen är skyldig att redovisa hur man har tagit hänsyn till inkomna synpunkter. Antingen om det har funnits skäl att ändra planförslaget med hänsyn till synpunkterna eller för att förklara varför synpunkterna inte har beaktats. Detta redovisas i en så kallad samrådsredogörelse.

Granskning

När kommunen har bearbetat förslaget är det dags för granskning. Det är en sista möjlighet att lämna synpunkter.

Efter eventuella ändringar ställs ett bearbetat förslag ut för granskning. Granskningsskedet är ytterligare ett tillfälle att lämna synpunkter på planförslaget. De som har yttrat sig under samrådet får information om att planförslaget ska granskas. Information skickas även ut till andra som berörs av förslaget. Kommunen ska se till att planförslaget finns tillgängligt för granskning i minst två veckor, tiden får dock förkortas om alla är överens om det. De som vill lämna synpunkter på förslaget ska göra det skriftligt, innan granskningstiden har gått ut.

Därefter upprättar planenheten ett så kallat granskningsutlåtande som sammanfattar de inkomna synpunkterna och kommunens bemötande på dessa. Utlåtandet ska klargöra om synpunkterna föranlett några revideringar av planförslaget, och i så fall vilka. Efter granskningen kan endast mindre ändringar göras i planförslaget.

De som har framfört skriftliga synpunkter senast under granskningstiden har rätt att överklaga kommunens beslut att anta en detaljplan. Plan- och bygglagen ger dessutom större ideella miljöorganisationer rätt att överklaga vissa beslut. Eftersom det kommunala självstyret är en viktig demokratisk princip är det ovanligt att kommunens beslut upphävs efter överklaganden. Om det sker brukar det handla om att något formellt fel begåtts i handläggningen, så att exempelvis berörda fastighetsägare inte har fått de möjligheter att bidra med synpunkter som lagen ger dem rätt till.

Antagande

Förslaget presenteras för politiker som tar ställning till detaljplanen. Om de godkänner detaljplanen blir den antagen.

Kommunen skickar ut information om när politikerna ska anta detaljplanen till samtliga som har lämnat synpunkter under planprocessens gång. Detta för att du som har yttrat dig ska ha insyn i den politiska processen och möjlighet att prata med dina politiker. När granskningstiden har gått ut och eventuella mindre ändringar har gjorts antas detaljplanen. De flesta nya detaljplaner ska antas av kommunfullmäktige, men vissa planer av mindre omfattning kan i stället antas av miljö- och stadsbyggnadsnämnden. När detaljplanen är antagen ska kommunen informera om beslutet till de som är berörda samt anslå beslutet på sin digitala anslagstavla. Här finns den digitala anslagstavlan.

Om du är missnöjd med en detaljplan kan du överklaga kommunens beslut till mark- och miljödomstolen. Du kan bara överklaga planen om du är berörd och om du har lämnat skriftliga synpunkter under samrådet eller granskningen. Du kan också överklaga planen om du anser att processen varit felaktigt genomförd, så kallat formaliafel. Överklagandetiden är tre veckor, räknat från när kommunen meddelar att planen är antagen. Du skickar ditt överklagande till kommunen.

Laga kraft

När tiden för överklagande har gått ut och ingen har överklagat vinner detaljplanen laga kraft och börjar gälla. Nu kan fastigheter bildas och bygglov sökas i enlighet med planens bestämmelser.

Den nya planen börjar gälla (vinner laga kraft) när överklagandetiden har gått ut, förutsatt att inga överklaganden kommit in eller att de instanser som prövar överklaganden har kunnat avfärda dessa. Detaljplanen kan vinna laga kraft efter att mark- och miljödomstolen eller högre instans slutligt har avgjort ärendet. Resultatet av ett överklagande kan också bli att planen upphävs och inte vinner laga kraft.

Kommunen kan, efter det att planen har vunnit laga kraft, starta exploateringsarbeten, sälja mark, få fastighetsbildning genomförd etc. inom mark som är till för allmänt ändamål. Exploatörer eller fastighetsägare kan initiera utveckling inom privat mark.

När detaljplaneprocessen är över tar bygglovsprocessen vid. Oavsett vilket slags projekt det gäller måste de som vill bygga eller bygga om något enligt den nya detaljplanens bestämmelser först få ett beviljat bygglov. Då kontrollerar kommunens handläggare att bygglovsritningarna stämmer överens med detaljplanen och att byggaktören eller fastighetsägaren gör vad som krävs för att byggandet ska kunna genomföras korrekt. Det kan även behövas lov för markarbeten. Läs mer om bygglovsprocessen här.

Det är viktigt att kommunen och exploatören kommer överens om en lämplig ordning för utbyggnaden om detaljplanen innehåller både allmänna platser och privat mark. Det normala är att man börjar med att bygga ut allmän infrastruktur om det saknas. Vägar byggs eller förbättras, vatten- och avloppsledningar grävs ner tillsammans med nät för el, och ibland telefoni och bredband. Hur länge arbetet med att bygga nya hus i området pågår varierar beroende på om det är en större eller mindre exploatör eller privata fastighetsägare samt hur de bedömer de ekonomiska förutsättningarna och konjunkturen.

Vad är en detaljplan?

En detaljplan består av en karta (plankarta) och ett textdokument (planbeskrivning) som reglerar hur marken för ett avgränsat område får användas och vad som kan byggas. Planen kan omfatta allt från ett enskilt hus, några kvarter eller ett villaområde. Kommunen kan exempelvis använda en detaljplan för att pröva om en plats är lämplig för bebyggelse. Det gäller både när det ska byggas nytt och när bebyggelse ska förändras eller bevaras. Detaljplanen reglerar också hur mycket som får byggas, hur högt och till viss del hur det ska se ut. Plankartan ska redovisa allmänna platser, kvartersmark, vattenområden och gränserna för dessa. Med andra ord, hur planområdet delas upp för olika ändamål och vilka bestämmelser som gäller för de olika delområdena. Planbeskrivningen ska förmedla platsens förutsättningar, avvägningar mot olika intressen, beskrivning av vad som får lov att byggas och hur, samt konsekvenser av förslaget. Detaljplanen är juridiskt bindande.

När ett större sammanhängande område ska utvecklas föregår ofta detaljplaneringen av ett planprogram. Planprogrammet kartlägger de övergripande förutsättningarna och utgångspunkterna för den kommande detaljplanen och ger en samlad bild av kommunens mål för utvecklingen av området. Arbetet med att ta fram ett planprogram följer samma process som för att ta fram en detaljplan. Planprogrammet är inte juridiskt bindande.

Källa: Boverket

Vad gör en planarkitekt?

Planarkitekt benämns den handläggare som arbetar med upprättande av detaljplaner enligt Plan- och bygglagen (PBL), vanligen en tjänsteperson på kommunens planenhet. Läs mer om planenheten här. Planarkitektens uppgift är att hjälpa politikerna att bereda och verkställa deras olika beslut. De utredningar och planhandlingar som planarkitekten ansvarar för att ta fram ligger till grund för kommande beslutsfattande för politiker, som i sin tur påverkas av medborgare, fastighetsägare och exploatörer. Förenklat kan man beskriva det som att en planarkitekt tar fram beslutsunderlag som gör det lättare för alla som är involverade i detaljplaneprocessen att göra rimliga avvägningar mellan olika intressen. Det är grunden i att detaljplaneprocessen ska kunna vara en demokratisk och transparent process.