Initiativ och projektstart
Ett initiativ för att förändra och utveckla ett område är första steget bakom ett projekt inom stadsbyggandet.
Tankar kring att förändra markanvändningen eller stadsbilden och skapa nya värden kan komma ifrån många håll. De utgår ofta från översiktsplanens beskrivningar av hur Nacka bör utvecklas. Inom kommunen kan initiativ komma från politiker eller via prognoser om till exempel var det behövs nya skolor. Det är också vanligt att fastighetsägare hör av sig till kommunen med idéer om vad de vill bygga.
Planbesked och prioriteringar avgör vad som startas
Nacka har en sammanhållen process för planering och utbyggnad. Från de första besluten om att börja planera ett område tills allt byggande kommunen medverkar till är klart ingår arbetet i samma projekt.
En fastighetsägare som vill få till stånd en ny detaljplan kan lämna in en begäran om planbesked till kommunen. Den bedöms av planenheten och därefter av miljö- och stadsbyggnadsnämnden. Om beskedet blir positivt tas förslaget upp i styrgruppen för stadsbyggnadsprojekt, där man gör en prioritering utifrån ett poängsystem.
När resurser för att kunna starta projektet finns får politikerna i kommunstyrelsen ta ställning till ett förslag till start-pm. Det innehåller mål för projektet, geografisk avgränsning, beskrivning av hur projektet ska genomföras, tidplan med mera.
Att begära planbesked - information för markägare
Olika slags projekt
Kvarnholmen är ett byggherreprojekt. I området ska det byggas bostäder för över 4000 personer och lokaler för 3000 nya arbetsplatser. Dessutom ska kajer byggas eller byggas om, och offentliga hissar, park- och gångstråk och en ny stor skola tillkomma. Det är Nackas största stadsbyggnadsprojekt, och innebär att en projektgrupp i kommunen samarbetar med en stor fastighetsägaren och konsulter.
En annan typ av projekt gäller kommunens förnyelseområden. Projekten där går ut på att göra det möjligt för fastighetsägarna i ett område med enfamiljshus att bygga till, samtidigt som området förses med kommunalt vatten och avlopp. I vissa områden planeras inga andra större förändringar, och den lokala vägföreningen behåller ansvaret för skötsel och förbättring av gatorna. På andra håll görs en långsiktig planering för att bland annat bygga ut samhällsservicen, förbättra vägstandarden och höja trafiksäkerheten. Då blir kommunen ny huvudman för vägarna.
Några stora projekt handlar om att utveckla infrastrukturen. Det gäller till exempel Nackas del av tunnelbaneutbyggnaden och arbetet med Kvarnholmsförbindelsen (bro, tunnel och väganslutningar.)
Trots att projekt kan vara väldigt olika följer arbetet samma modell och innehåller oftast samma skeden.
Dialog - möjligheter att påverka framtiden
Dialog mellan kommunens handläggare och dem som berörs av ett förslag är en viktig del av processen. I förnyelseområden är kontakten mellan lokala fastighetsägare och projektledaren ofta tät i projektets första skede. I stora byggherreprojekt samarbetar projektledaren med exploatörens representanter och kommunens experter på bland annat miljöfrågor, va-teknik och trafik i en projektgrupp. Man anlitar dessutom ofta arkitektbyråer och utomstående konsulter.
Tidig dialog och lagfästa rättigheter
Framför allt i planeringen av större områden genomför kommunen en dialog med dem som bor och verkar i området redan innan den egentliga planeringen startar. Formerna för sådana tidiga dialoger varierar. Öppna hus, enkäter och möjligheter att lämna idéer och synpunkter via kartor och modeller är några exempel. Dialogerna är till för att skapa förankring och för att ge dem som ska arbeta med projekten så breda kunskaper som möjligt om vilken utveckling olika parter vill se.
De mer formella tillfällena till dialog och påverkan kallas samråd och granskning (tidigare utställning). Hur de ska genomföras är bestämt genom plan- och bygglagen. Alla som har rätt att betraktas som "sakägare" ska tillfrågas och få möjlighet att ge synpunkter och ställa frågor. När kommunen går vidare med planeringen är man skyldig att redovisa hur man tagit hänsyn till åsikterna. De redovisas i en samrådsredogörelse och ett granskningsutlåtande.
Förutom enskilda intressenter, framför allt de som bor i eller nära området, finns det myndigheter och organisationer som kommunen alltid samråder med. En av de viktigaste är länsstyrelsen, som bland annat bevaka hur kommunens planering stämmer med olika riksintressen (bland annat kulturmiljöer, friluftsliv och farleden in till Stockholm) och regionala mål.
Sakägarna och myndigheter får information per post inför samråd och granskning. Uppgifter om tid och var förslaget finns läggs också ut på nacka.se. De som har synpunkter ska lämna dem skriftligen till kommunen innan utsatt datum.
När utvecklingsarbete för ett större område ska starta tas ett planprogram ofta fram innan detaljplaneringen inleds. Också om program hålls offentligt samråd.
Ett allmänt tips till dem som vill vara med och påverka: Ju tidigare, desto bättre!
Kommunens uppgifter
I programarbete och detaljplanering görs hela tiden avvägningar mellan vad de som bor och arbetar i ett område tycker ("enskilda intressen") och behoven för framtida generationer eller andra intressen som inte kan föra fram sin talan ("det allmänna intresset"). Kommunens ska framför allt bevaka det allmänna intresset och en långsiktigt hållbar utveckling.
Ytterst är det politikerna som bestämmer hur ett område ska planeras. Vägval på politiska grunder kan ibland leda till att planer arbetas om. De flesta nya detaljplaner ska antas av kommunfullmäktige. Vissa planer av mindre omfattning kan dock antas av miljö- och stadsbyggnadsnämnden.
Rätt att överklaga
De som har framfört skriftliga synpunkter senast under granskningstiden har rätt att överklaga kommunens beslut att anta en detaljplan. Plan- och bygglagen ger dessutom större ideella miljöorganisationer rätt att överklaga vissa planbeslut.
Eftersom det kommunala självstyret är en viktig demokratisk princip är det ovanligt att kommunens planbeslut upphävs efter överklaganden. Om det sker brukar det handla om att något formellt fel begåtts i handläggningen, så att exempelvis berörda fastighetsägare inte har fått de möjligheter att bidra med synpunkter som lagen ger dem rätt till.
Miljöfrågor i planeringen
I kommunens arbete med en ny detaljplan ingår alltid att tidigt göra en bedömning av hur stor påverkan på miljön blir. Om planen skulle medföra en "betydande miljöpåverkan" ska en särskild miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalkens krav göras. Det är en omfattande utredning, som det ska hållas samråd och granskning om.
När ingen miljökonsekvensbeskrivning behövs beskrivs de väsentligaste konsekvenserna för miljön i planhandlingarna. En separat miljöredovisning finns också med som underlag.
I arbetet med nya detaljplaner tar Nacka alltid med ett avsnitt om hushållning med naturresurser och klimateffekter. Projekt som startats från 2012 väljer också ut några mål för hållbart byggande som ska prioriteras.
Om hållbart byggande
I en del områden som ska utvecklas finns förorenad mark eller vatten. Arbetet med undersökningar och sanering ställer särskilda krav på samordning mellan planering och miljötillsyn.
Om planering på förorenad mark
Utredning och beslut om gatukostnadsersättning
Om kommunen ska ta över ansvaret för vägar, parkmark med mera i samband med framtagande av en ny detaljplan, görs en gatukostnadsutredning. Där framgår vilka fastigheter som ska vara med och betala gatukostnadsersättning, vilka kostnaderna är och hur fördelningen ska gå till.
Syftet med gatukostnadsutredningen är att informera om vad som påverkar storleken på den gatukostnadsersättning som fastighetsägare ska betala, samt att samla in synpunkter från sakägare och andra vid samråd och granskning. Kommunen sammanställer och kommenterar synpunkterna i en redogörelse, och eventuellt justeras förslaget. Redogörelsen bifogas sedan handlingarna inför kommunstyrelsens beslut.
Samråd och granskning av förslag om gatukostnader brukar samordnas med detaljplaneringens samråd och granskning.
Riktlinjer för uttag av gatukostnadsersättning
Kommunstyrelsen antog riktlinjer för uttag av gatukostnadsersättning (PDF-dokument, 211 kB)den 4 april 2016 (§ 128). Riktlinjerna ersätter de tidigare två gatukostnadspolicydokumenten (fastställda av kommunstyrelsen den 3 april 2006 (§ 58) respektive 25 mars 2013 (§ 75)) som därmed har upphört att gälla.
Riktlinjerna innebär i korthet att
- Fastighetsägarna i området ska bekosta de investeringar som behövs för att uppnå "lägsta godtagbara krav" i fråga om bland annat framkomlighet, vägarnas bärighet, trafiksäkerhet och parkstandard i ett område som ska fungera för permanent boende.
- Kommunen ska bekosta investeringar för parkanläggningar som bedöms bli till nytta för många fler än dem som bor i området - till exempel en strandpromenad eller ett friluftsbad.
- Kommunen ska bekosta investeringar för eventuell extrastandard på vägar som ska fungera som "huvudväg" för väsentligt fler än dem som bor eller arbetar i området.
- Den uppskattade totalkostnaden vid tidpunkten för granskningen av gatukostnadsutredningen ska gälla som tak när kommunen fakturerar fastighetsägarna. Takkostnaden justeras dock för kostnadsförändringar över tid (indexjustering).
Inför utbyggnaden: projektering, upphandling, markfrågor
Förberedelserna för utbyggnaden består främst av att lösa markfrågor och projektera och handla upp entreprenörer.
Projektet måste se till att kommunen har tillgång till den mark som enligt den nya detaljplanen ska vara allmän plats, det vill säga vägar, gemensamma grönområden med mera. I byggherreprojekt brukar överenskommelser om vilken mark som ska säljas eller överlåtas ingå i ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören. I förnyelseområden behöver kommunen ibland lösa in tomtmark för att en väg ska kunna breddas och exempelvis förses med cykelbana. I båda fallen kopplas lantmäteriet in.
Projekteringen innebär att en konsult får i uppdrag att ta fram ritningar över hur vägar, ledningar och kanske en park ska utformas. Med ritningarna som grund handlar kommunen sedan upp en eller flera entreprenörer för byggarbetena.
Beroende på hur området ser ut görs ibland särskilda utredningar, till exempel om mark och berggrund eller om dagvattensituationen. Ibland kan också särskilda tillstånd behöva sökas. Det gäller till exempel om man vill bygga något i ett vattenområde.
Byggarbetena börjar
När utbyggnaden sätter igång är det normala att man börjar med att bygga ut infrastrukturen: vägar byggs eller förbättras, vatten- och avloppsledningar grävs ner, tillsammans med nät för el, och ibland telefoni och bredband.
I byggherreprojekten är det viktigt att kommunen och exploatören kommer överens om en lämplig ordning att bygga bostäder, lokaler för skola/förskola och annat som kan vara aktuellt. I förnyelseområden är det upp till de enskilda fastighetsägarna om man vill utnyttja planens möjligheter att bygga till, bygga nytt eller eventuellt stycka av sin tomt.
Oavsett vilket slags projekt det gäller måste de som vill bygga eller bygga om något enligt den nya detaljplanens bestämmelser först få bygglov. Då kontrollerar kommunens handläggare att ritningarna stämmer överens med planen och att byggherren gör vad som krävs för att byggandet ska kunna genomföras korrekt.
När tar projektet slut?
För kommunens del innebär slutfasen av ett stadsbyggnadsprojekt att arbetena med allmänna vägar, ledningar, eventuella parker med mera slutbesiktigas och godkänns. Projektledaren ska sedan göra en slutredovisning för politikerna i kommunstyrelsen.
Hur länge arbetet med att bygga nya hus i området pågår är en annan sak. En exploatör kan ha behov av att driva på byggandet för att få allt man planerat färdigt så snart som möjligt. Andra gånger kan till exempel försämrad konjunktur och efterfrågan leda till att byggtakten sänks eller att bygget i ett område avbryts en tid.
I informationen om stadsutveckling på nacka.se följer vi vad som sker i byggherreprojekten så länge större byggarbeten pågår.
Sidan uppdaterades: