Anbudstävling Talldungen, Orminge centrum

Inbjudan och bilagor

Följande bilagor anger förutsättningar för anbudstävlingen

Av tekniska skäl är vissa dokument inte tillgänglighetsanpassade.

• Bilaga 1. Här finns länk till detaljplan Knutpunkten. (PDF-dokument, 1,4 MB)
• Bilaga 2. Här finns länk till detaljplan Knutpunkten, dwg.
• Bilaga 3. Här finns länk till Miljökontrakt. (PDF-dokument, 264 kB)
• Bilaga 4. Här finns länk till Grönytefaktor.
• Bilaga 5. Här finns länk till Beräkningsmall grönytefaktor. (Excel-dokument, 57 kB)
• Bilaga 6. Här finns länk till Här finns länk till Miljö- och klimatambitioner i stadsutvecklingen.
• Bilaga 7. Här finns länk till rekommenderade Parkeringstal för
  bostäder i Nacka kommun.
• Bilaga 8. Här finns länk p-snurra för Parkeringstal i Nacka.
• Bilaga 9. Här finns länk till Anvisningar och principlösningar för
  dagvattenhantering på kvartersmark och allmän plats.
• Bilaga 10. Här finns länk till information om Dagvattenhantering inom Orminge centrum.
• Bilaga 11. Här finns länk till Dagvattenhantering kvarter Knutpunkten.
• Bilaga 12. Här finns länk till Teknisk handbok för avfallshantering.
• Bilaga 13. Här finns länk till Avfallsplan.
• Bilaga 14. Här finns länk till PM Geoteknik. (PDF-dokument, 1,5 MB)
• Bilaga 15. Här finns länk till Markteknisk undersökningsrapport. (PDF-dokument, 4,4 MB)
• Bilaga 16. Här finns länk till Markgenomförandeavtal. (PDF-dokument, 226 kB)
• Bilaga 17. Här finns länk till Överlåtelseavtal. (PDF-dokument, 164 kB)
• Bilaga 18. Här finns länk till Anbudsmall. (Word-dokument, 52 kB)
• Bilaga 19. Här finns länk till Klimat- och miljöprogram.
• Bilaga 20. Här finns länk till Program för markanvändning. (PDF-dokument, 472 kB)
• Bilaga 21. Här finns länk till beräkningsmall grundkarta.
• Bilaga 22. Här finns länk till Beslut om anbudstävling 2025-09-01 tjänsteskrivelse och beslutsprotokoll. (PDF-dokument, 565 kB)

Övriga dokument och bilagor

Definition av ljus BTA. (PDF-dokument, 105 kB)

Frågor och svar

Följande frågor har inkommit till anbudstävlingens funktionsmaillåda, talldungen@nacka.se.

Fråga: I kommunens definition av Ljus BTA i bostadskomplement skiljs det på mörka och ljusa delar av våningsplan. Ses alla utrymmen med yttervägg som ljusa, eller förutsätter det att det finns fönster/dagsljus? Om det tidigare är fallet, ska större sådana utrymmen beräknas enl. samma princip som kommersiella/övriga lokaler?

Svar: Särskilda regler för ljus BTA för bostadskomplement i suterrängvåningar definieras i tredje stycket under avsnittet ”Ljus BTA i suterrängvåning” i bilagan ”Definition av ljus BTA”. Där framgår det att ljus BTA räknas fram till närmaste vägg i den ljusa delen av våningsplanet, dock högst till halva husdjupet. För övrigt beräknas ljus BTA för bostadskomplement som vanliga ytor i ett bostadshus. Det innebär att det inte finns några krav på att fönster måste finnas för att det ska ses som ljus BTA. Bostadskomplement faller heller inte under ”kommersiella eller övriga lokaler”.

Fråga: I grundkraven anges att hela ägarkedjan ska redovisas upp till slutgiltig ägare. Är det koncernmodern som avses med slutgiltig ägare eller är det också de individer eller bolag som är delägare i koncernen? Eller är det rent av verklig huvudman som efterfrågas?

Svar: Det är koncernmodern som avses som slutgiltig ägare.

Fråga: Vi har noterat att i illustrationsplanen samt sektionerna för kvarteret i planbeskrivningen så har man ritat in entrébalkonger utanför byggrätten över gården. Bedömer kommunen att detta utförande är möjligt i relation till bygglov?

Svar: Illustrationen bör tolkas som en schematisk principlösning som utgör en möjlig utformning enligt detaljplanen. Detaljplanen reglerar inte att balkonger måste anordnas ut mot gården men balkonger tillför en bättre boendekvalitet. Planbestämmelse e6 reglerar att viss del av gårdsytan kan bebyggas vilket innebär en viss flexibilitet i byggrätten. För balkonger är utformningen (höjd ovan mark och hur stor del de kragar ut från fasad) avgörande för om de utgör beräkningsgrundande byggnadsdelar. Här utgår vi från SIS-standarden som anger att projektionen av en byggnadsdel, t.ex. balkong, är mätvärd om byggnadsdelens lägsta punkt är belägen lägre än 3,00 m ovan mark och dess horisontella djup är större än 0,50m. Projektionen är också mätvärd om byggnadsdelens lägsta punkt är belägen mellan 3,00m och 5,00m ovan mark och dess framkant ligger mer än 1,5m utanför underliggande fasadliv.

Fråga: Vi hittar ingen miljöteknisk undersökning för att kunna bedöma risken för deponi och saneringskostnader under MKM. Finns detta att tillgå eller hur är kommunens bedömning gällande eventuella föroreningar i marken?

Svar: Nacka kommun har inte tagit fram några fler utredningar utöver de som finns som bilagor i anbudstävlingen. Kommunen kan därför inte göra bedömningar utöver vad som presenteras i dessa bilagor.

Fråga: Enligt tävlingsinbjudan står det att Sockelvåning skall vara förhöjd till minst 4,5 meter mot Kanholmsvägen, Utövägen och Edövägen. Stämmer det att sockelvåning mot Mensätravägen ej behöver ha en förhöjd Sockelvåning? *Notera - relaterad fråga finns längre ned bland inkomna frågor.

Svar: Nacka kommun tolkar bestämmelsen som att sockelvåningen mot Mensättravägen inte måste vara förhöjd till minst 4,5m men att den ska vara tydligt markerad och utformad med särskild omsorg beträffande detaljering och arkitektonisk kvalitet för att bidra till en varierad gatumiljö.

Fråga: I underlaget "Grönytefaktor i Nacka stad" står det på sidan 22 att man bör hålla en GYF på 0,8 i ett tidigt skede, för att klara 0,6 i senare skede. Ska GYF-beräkningen hålla närmare 0,8 eller 0,6 för markanvisningstävlingen för Talldungen?

Svar: 0,6 räcker i det här skedet.

Fråga: Behöver referensprojekt vara bostadsprojekt, eller kan andra projekt- exempelvis kontor - med likvärdig komplexitet godtas som referensprojekt?

Svar: Nacka kommun ser att referensprojekt i första hand är bostadsprojekt.

Fråga: Behöver samtliga referensprojekt vara i Sverige, eller kan projekt inom EU godtas som referensprojekt?

Svar: Referensprojekt behöver inte vara från Sverige.

Fråga: Vi avser att lämna in ett anbud gemensamt med ett annat bolag i ett JV. JV-Bolaget är ett NYAB och har som sådan inga referensprojekt. Däremot har båda delägare till JV bolaget referenser. Kan vi uppfylla kriterierna för genomförbarhet trots detta eller krävs det att en av parterna ensamt lämnar in anbudet?

Svar: Referenser från delägande bolag till ett JV-bolag godtages.

Fråga: Vi är en fondkoncern som har genomfört ett stort antal liknande affärer. Varje fond är formellt en egen koncern. Vår nya fond är relativt nystartad och har ännu inte genomfört några likande bostadsutvecklingar, däremot är fonden en del av samma paraplyorganisation och det är samma personer som förvaltar den nya fonden som de äldre fonderna. Kan den nya fonden ändå anses uppfylla kraven på referensprojekt?

Svar: Referenser från bolag inom samma koncern godtages.

Fråga: Om man vinner anbudet kan man anvisa ett bolag inom samma koncern som ska ingå avtalet med kommunen under förutsättningar att man kan lämna moderbolagsborgen från det bolag som är Tävlingsdeltagare?

Svar: Bolag inom samma koncern som vinnande bolag kan ingå avtal med kommunen.

Fråga: Finns fler plushöjder för färdig mark vid fasadliv från gatuprojektering eller liknande för gatorna runt kvarteret samt parken i norr? De vi har att utgå från nu är centrum hörnet Mensättravägen - Utövägen +40,5, centrum hörnet Utövägen - Kanholmsvägen + 39,0.

Svar: Nacka kommun har inga fler plushöjder i detta skede. Exakt höjdsättning får studeras vidare i den så kallade proaktiva bygglovsprocessen som Nacka kommun arbetar med.

Fråga: Kan ni lägga till er definition av ljus BTA i bilagorna? Kan garage ovan mark exkluderas i ljus BTA?

Svar: Ja, vi kan lägga upp Nacka kommuns definition av ljus BTA som en ny bilaga. Av den framgår att garage ovan mark ingår som ljus BTA om det inte uppförs i fristående byggnad. Dokumentet finns under rubriken: Övriga dokument och bilagor.

Fråga: Efterfrågar ett förtydligande kring Redovisning av byggnadens klimatpåverkan, CO2 e/m2 BTA för nyproduktion. Går det bra att ange en mängd (belopp) för detta samt en kortfattad beskrivning hur det uppnås?

Svar: Ja. Belopp och beskrivning av hur man ska uppnå angiven klimatprestanda och vad man bygger den angivna klimatprestandan på (beräkning, egna referensprojekt eller dylikt) så att det går att tydligt bedöma om kriteriet är uppfyllt.

Fråga: I planbeskrivningen och avfallsbilagan står att insamling av förpackningsavfall skall ske "fastighetsnära". På plankartan finns utmärkt en återvinningsstation i direkt anslutning till fastigheten. Kan man utgå från att nyttja denna för avfallssorteringen och att utrymme inom fastigheten endast krävs för mat och restavfall?

Svar: Nej, förpackningsinsamling ska finnas inom fastigheten. Reglerna kring förpackningsinsamling har ändrats sedan aktuell detaljplan togs fram. Nu är det lagkrav på fastighetsnära insamling. Den planerade återvinningsstationen kan däremot användas för insamling av skrymmande förpackningsavfall.

Fråga: "Sockelvåning mot gatumark ska vara förhöjd till minst 4,5 m över gatunivå. Gäller detta för alla fasader förutom den mot parken?

Svar: Ja

Fråga: Våningshöjder räknade i DP har varit 4.7m i bottenvåning och 2.8m våningshöjd (brutto). Taktjockleken har varit inräknad, men tjockare bjälklag under översta (indragna) våningar har inte varit inräknade. Det innebär att vi inte kan uppnå samma våningsantal med tex KL-träkonstruktion, där typisk våningshöjd är 3-3.1m brutto. Med träkonstruktion kommer vi överstiga maximalt angivna nockhöjder med ca. 1-1.5m. Är detta ok som avsteg för att bygga I trä?

Svar: Det går inte att svara på det generellt, utan bedöms utifrån inlämnade handlingar vid bygglov.

Fråga: Översvämningsrisk under +39.5 - borde bottenvåningen ligga ovan detta överallt? Hur är tanken att man hanterar entréer till lokaler i lägen där gatunivå är under +39.5 (hörnet vid Utövägen/Kanholmvägen)?

Svar: Kvarteret ligger längs med en flödesväg för skyfall, det vill säga att vattnet kommer rinna norrut längs Kanholmsvägen. Detaljplanen reglerar inte hur byggnaden utförs för att klara översvämmande vatten. Det kan exempelvis påverka materialval och hur entréer utformas för att vattnet inte ska skada byggnaden. I detaljplanens södra kvarter som nu byggs (Byggaktör Arwidsro, vid Orminges panncentral) har frågan lösts under bygglovsprocessen.

Fråga: 0.5 m "hybridzon" för vattenfördröjning (växtbäddar?) är tillåtet mot Mensättravägen. Inte andra gator?

Svar: Hybridzonen är det prickade området på 0,5 m i detaljplanen mot Mensättravägen och parken, det vill säga att hybridzonen inte finns mot Kanholmsvägen och Utövägen.

Fråga: Undrar om anbudet utvärderas baserat på CO2 ekvivalenter per BTA eller per ljus BTA?

Svar: Gällande klimatavtryck så utvärderas anbudet efter kg CO2 e/m2 BTA, det vill säga inte per ljus BTA.

fråga: "Tre referensprojekt som stödjer att de har förmåga att genomföra projekt av motsvarande omfattning och komplexitet. Två av referensprojekten måste vara genomförda. Ett av de genomförda projekten måste vara ett komplext projekt över lång tid som krävt god samordning med andra aktörer såsom andra byggaktörer, fastighetsägare och myndigheter. I beskrivning av referens för det komplexa projektet ska det framgå på vilket sätt projektet har krävt god samverkan och samordning."

Är det godkänt som grundkrav att lämna referensprojekt genomförda av ansvariga personer inom organisationen även om projektet inte är genomfört inom bolaget i nuvarande anställning utan i tidigare anställning?

Svar: Nej, referensprojekt behöver vara genomförda av det bolag som lämnar anbud.

Fråga: I anbudsformuläret efterfrågas förutom pris per kvm ljus BTA bostad även "preliminärt totalbelopp". Vägs även detta in i bedömningen, eller sker bedömning av prisfaktorn enbart på pris per kvadratmeter?

Svar: Gällande bedömningen av pris, så utvärderas den enbart på pris per kvm ljus BTA bostad.

Fråga: Dels undrar vi om referensprojekten ska vara exploatörens, eller om de också kan vara arkitektens?

Svar: Referensprojekt avseende genomförandeförmåga behöver vara exploatörens. Gestaltningsambitionen kan komma från arkitekten.

Fråga: Vi undrar om det går att få en sammanställning av allt som ska laddas upp på Nacka kommuns hemsida, på varje sida i inlämningen. Nu kan man inte gå framåt i sidorna och se dem förrän man fyllt i en sida. Det vore bra att kunna sammanställa allt som ska lämnas in för att kunna skriva/ladda upp allt samtidigt.

Svar: Det framgår i tävlingsinbjudans utvärderingskriterier och grundkrav. Följande ska lämnas in:

• Ifylld anbudsmall.

• Beskrivning av bebyggelseförslaget inklusive volymskiss, situationsplan, sektionsritning, ett typplan per våningsplan, illustrationer samt ett gestaltningskoncept redovisar hur anbudslämnaren uppfyller förutsättningarna gällande gestaltning beskrivna i denna inbjudan och bland annat de olika funktionerna, volymuppdelning, tänkta entréer, trafikangöring, in- och utfarter.

• Redovisning av byggnadens klimatpåverkan, CO2 e/m2 BTA för nyproduktion enligt Klimatarena Stockholms beräkningsanvisningar. I redovisningen ska ingå en kort beskrivning av hur angiven klimatprestanda ska uppnås.

• Redovisning av hur tävlingsbidraget uppfyller grönytefaktor.

• Tre referensprojekt som stödjer att de har förmåga att genomföra projekt av motsvarande omfattning och komplexitet. Två av referensprojekten måste vara genomförda. Ett av de genomförda projekten måste vara ett komplext projekt över lång tid som krävt god samordning med andra aktörer såsom andra byggaktörer, fastighetsägare och myndigheter. I beskrivning av referens för det komplexa projektet ska det framgå på vilket sätt projektet har krävt god samverkan och samordning.

• En kortfattad beskrivning av bolagets verksamhetsmodell, hållbarhets- och klimatarbete, långsiktiga vision samt hur arbetet utgår från kommunens klimat- och miljöprogram.

• En kortfattad sammanställning av senaste årsredovisning samt ekonomisk prognos för innevarande år.

• Registreringsbevis för det bolag som deltar i tävlingen samt redovisning av hela ägarkedjan/ koncernen upp till slutlig ägare (ej äldre än tre månader). Det bolag som deltar i tävlingen är det bolag med vilket kommunen kommer att teckna ett markgenomförandeavtal med.

Fråga: Finns det någon begränsning i omfattningen av bebyggelseförslaget? Exempelvis max antal sidor eller liknande? Är det något speciellt format som efterfrågas?

Svar: Nej, det finns ingen begränsning i antal sidor. Pdf-format är lämpligt.

Fråga: Det står ”ett typplan per våningsplan”, men avser ”ett typplan per byggnadskropp” eller liknande? (Eftersom typplan per definition inte är alla våningsplan, utan ett typiskt våningsplan). Efterfrågas även entréplan?

Svar: Ja, ett typplan per byggnadskropp efterfrågas. Entréplan är inte nödvändigt.

Fråga: Förväntas gestaltningskonceptet inkludera gårdsutformningen?

Svar: Ja, en principiell skiss behövs. Den principiella skissen för gårdsutformningen ger stöd för beräkning av projektets grönytefaktor.