Frågor och svar om utbyggnad av vatten, avlopp och vägar i Dalvägen-Gustavsviksvägen och Mjölkudden-Gustavsviks gård

Har du en fråga som kan ha allmänt intresse för de boende i området? Maila frågan till utbyggnadsoboo@nacka.se så publicerar vi frågor och svar här.

Fråga: På mötet den 12:e februari utlovades en rapport som skulle visa på att det "allmänt kända" att fastigheters värde stiger vid anslutning till avlopp. Var är den rapporten?

Svar: Någon sådan rapport finns inte framtagen. Däremot kommer här ett svar att använda som vägledning i resonemanget kring frågan om värdeökning för fastigheter till följd av anslutning till kommunal anläggning för vatten och avlopp.

Vid värdering av fastigheter är alltid VA-lösningen med i bedömningen. Det innebär i de flesta fall att en anslutning till kommunalt vatten och avlopp höjer värdet på fastigheten. Det finns därför i vissa fall möjlighet att banker kan medge en ökad belåning av fastigheten inom ramen för bottenlån för att betala anslutningen då fastighetens värde bedöms öka.

När det kommer till fastighetstaxering har vilken typ av VA-lösning en fastighet har åsatts en särskild beräkningsfaktor för beräkning av fastighetens taxeringsvärde, vilket också visar att fastigheter som är anslutna till kommunalt VA bedöms ha ett högre marknadsvärde än de utan.

Sett ur ett värderingsperspektiv höjer kommunal vattenförsörjning värdet på fastigheten då kvaliteten på och tillgången till vatten är bättre säkerställd med kommunal vattenförsörjning än med en enskild brunn. Därtill försvinner det framtida reinvesteringsbehovet i den enskilda avloppsanläggningen när anslutning görs till det kommunala avloppsledningsnätet. Det medför också en värdeökning.

Kommunalt VA säkerställer att fastigheten försörjs med vatten av livsmedelskvalitet och att avloppsvattnet omhändertas och renas höggradigt. I avloppsreningsverk finns bättre förutsättningar att rena avloppsvatten från närsalter, bakterier och virus, från läkemedelsrester med mera än det finns i enskilda anläggningar.

Som köpare av en fastighet har du en långtgående undersökningsplikt av fastighetens beskaffenhet. En del av det är att ta reda på förutsättningarna för att stadigvarande bo och leva på fastigheten, hur mycket du kan bygga och vad förutsättningarna är för att försörja byggnaden med vatten och avlopp om kommunalt VA inte redan finns. De som planerar att förvärva en fastighet bör därför ta med i beräkningarna att antingen ha ett ekonomiskt utrymme för att i framtiden investera i förnyelse av fastighetens egen enskilda VA-anläggning eller att ha utrymme för att ansluta sig till kommunalt VA om det är aktuellt i närtid. Detta framtida investeringsbehov brukar avspegla sig i vilket marknadsvärde en fastighet slutligt får, och i förlängningen rendera ett högre marknadsvärde för fastigheter som redan är anslutna till kommunalt VA där dessa tillkommande investeringsbehov inte finns. Sedan är det alltid svårt att på förhand sätta ett generellt marknadsvärde för enskilda fastigheter då olika köpare/spekulanter har olika betalningsvilja och köpkraft och även andra värderingsparametrar vägs in.

Frågeställningarna ovan rörande investeringsbedömning och framtida individuell arbetsinsats eller inte vid förvärv av fastigheter bör vara vägledande i en övergripande uppskattning av skillnaden i fastighetsvärde mellan fastigheter med respektive utan kommunalt VA.

Fråga: På mötet angavs att anläggningsavgiften är 220.000 kr (+7,8%) för en fastighet med storleken 1500 kvm. Vår tomt är 2155 kvm, betyder det då att vi kommer få betala mer?

Svar: Eftersom området ännu inte är utbyggt så kan vi endast ge ett ungefärligt svar utifrån dagens taxa. Priset kan med andra ord ändras till ett annat år. Pris per kvadratmeter ligger idag på 62,08 kr. För en tomt på 2155 skulle det i så fall bli 133 782 kr för bara tomtytan. Men, tomtyteavgiften får inte vara större än summan av de andra avgifterna (se § 5.3) Sammanlagt skulle det bli cirka 250 000 kr i anslutningsavgift för er tomt. Här finns gällande VA-taxa för 2020.

Fråga: Vi kommer få en styckningsrätt när detaljplanen går igenom. Kommer vi att behöva betala anläggningsavgift för den nya tomten också i förväg?

Svar: Grundregeln är enligt Lag om allmänna vattentjänster att VA-huvudmannen kan debitera en förbindelsepunkt per fastighet. Om din styckningslott inte är en egen fastighet behöver du som fastighetsägare inte betala om du inte själv begär en ytterligare förbindelsepunkt.

Fråga: Vilket blir det totala priset för vår nuvarande tomt på 2155 kvm, samt den nya eventuella avstyckningsrätten (som vi inte ännu har)?

Svar: Du betalar enligt gällande VA-taxa, som beslutas varje år. Den totala avgiften för båda tomterna blir som ovan + resterande tomtyteavgift samt extra lägenhetsavgift, alltså cirka 300 000kr

Fråga: Om man inte kan betala gällande avgifter så står det i foldern att man kan få möjlighet till ett kortare anstånd. Hur lång tid är ett kortare anstånd?

Svar: Anstånd kan ges i tre månader.

Fråga: Tidigare ordföranden i Boo Villaförening har fått en offert från NCC på att göra i ordning gator för cirka 11 000 kronor per fastighet. Hur kan de vägar kommunen planerar att bygga bli så mycket dyrare?

Svar: Kommunen har haft dialog om detta och bett att få se offerten och det underlag som lämnats till NCC, för att kunna bedöma den. Det har vi inte fått. Därför är det svårt att veta vad som ingår i offerten. Vi kan inte heller göra någon bedömning av den offererade vägens hållbarhet eller driftskostnader, på kort och lång sikt.

Fråga: När kommer vi att behöva betala för vatten och avlopp, respektive gatukostnader?

Svar: När VA-anläggningen är färdigbyggd och slutbesiktigad kommer avgiften att faktureras. Däremot kan kommunen inte skicka ut några fakturor för gatukostnader innan detaljplanen har vunnit laga kraft. Det är en risk kommunen tar när vi väljer att bygga vägarna innan vi har en gällande detaljplan.

Fråga: Om VA är klart – när får vi börja bygga? Så att vi inte hamnar i att vi behöver betala men inte får bygga.

Svar: Det är detaljplanen som reglerar om kommunen kan bevilja bygglov. Därför måste den som vill bygga enligt reglerna i den nya detaljplanen vänta på att den vinner laga kraft.

Hur länge beräknas de nya vägarna hålla?

Svar: Det är olika för olika komponenter. Vägkroppen beräknas hålla i minst 60 år men efter 20-30 år kan vägen behöva asfalteras om.

Jag har läst att Nackas invånare bara ska betala för nutida kostnader och inte för framtida kostnader. Varför ska vi då behöva betala för en väg som håller långt efter att många av oss inte längre bor kvar – eller ens är i livet?

Svar: Så här står det i kommunens riktlinjer för uttag av gatukostnader: Fastighetsägare ska bära de kostnader som uppstår för att ett område ska uppfylla lägsta godtagbara krav utifrån detaljplanen, dess syfte och andra normer. Vid denna bedömning tas avstamp i områdets behov och ändamål. Området ska kunna fungera vad avser bland annat framkomlighet, bärighet, trafiksäkerhet och tillgänglighet samt boendemiljö, lekmiljö och parkstandard. Hela dokumentet finns att läsa här.

I Galärvägen valde man att bygga ut vägarna för 20 år sedan. Varför bedöms kostnaden för deras vägar till 200 000 kr per fastighet om en vägkropp ska hålla i 60 år?

Svar: Vid ombyggnaden i Galärvägen valdes en enklare lösning med grusväg, som kräver mycket skötsel och underhåll. Nu planerar vi för en bättre och mindre skötselintensiv standard i Galärvägen liknande övriga områden i sydöstra Boo.

Vi får inte några byggrätter om detaljplanen inte vinner laga kraft men blir det inte svårt för kommun att neka prövning av byggrätt?

Svar: Innan det finns en ny detaljplan gäller nuvarande bestämmelser för området och det är möjligt att söka bygglov utifrån dem.

Fråga: Hur planeras dimensioneringen av VA i de områden där den föreslagna detaljplanen medger förtätning?

Svar: Dimensioneringen utgår från vad detaljplanen anger. En förbindelsepunkt per fastighet. I de fall ytterligare anslutningspunkter önskas av fastighetsägare som även kommer att nyttjas inom de närmsta åren har fastighetsägare möjlighet att vända sig till Nacka vatten och avfall med sitt önskemål. Ytterligare förbindelsepunkter debiteras enligt gällande VA-taxa.

Varför ska vi betala för gatukostnader? Vad har vi för nytta av upprustade vägar?

Svar: Det är ett politiskt beslut att kommunen ska debitera fastighetsägarna för gatukostnader. Här finns riktlinjerna för gatukostnader, som antagits av kommunstyrelsen. När ni överlåter vägarna till kommunen slipper ni allt ansvar för skötsel av vägarna. Ni får bättre standard, högre framkomlighet i området och det blir säkrare, framför allt för oskyddade trafikanter.

Vad händer med Gustavsviksvägen när ni ska börja bygga, kommer den vara i samma standard ända in i Gustavsviks-området?

Svar: Ja, den kommer att hålla samma standard – vägbredd 6,5 meter på raksträckor och lite bredare i kurvor för att större fordon ska kunna mötas och buss fortsatt trafikera vägen. Läs mer om Gustavsviksvägen här.

Kan vi få ta del av kommunens kalkyler för att se samordningsvinsten?

Svar: Ja det är en allmän handling.

Hur får vi veta kostnader för befintliga stora tomter?

Svar: Det redovisas i gatukostnadsutredningen – Gustavsvik är ute på granskning i april.

Hur mycket ska fastighetsägare som får styckningsrätt betala, och hur mycket blir det för dem som inte får styckningsrätt?

Svar: Det sker en fördelning som innebär att varje fastighetsägare betalar ett andelstal på 0,6 för befintlig bostad, och för eventuellt tillkommande styckningsrätt blir andelstalet 2,0.

Uppskattningen på 175 000 kr som ni nämner i presentationen, vilket andelstal har det?

Svar: Det motsvarar en andel på 0,6

Vad har kommunen planerat att göra för att vi ska kunna ta oss ut från vårt område? Vi betalar för fina vägar men sitter ändå bara i kö ut till Gustavsviksvägen, Värmdövägen och Boovägen.

Svar: Det finns flera planerade förbättringar för att öka framkomligheten in mot stan. Det planeras för en trafikplats vid Dalkarlsängen, vid Boo kretsloppscentral med planer på nya påfarter till Värmdöleden, väg 222. Där pågår nu en miljöutredning.. Korsningen Gustavsviksvägen-Värmdövägen är också uppmärksammad som en svår korsning med mycket köer och diskussioner har påbörjats rörande vilka åtgärder som kan göras.

Fråga: NCCs föreslår att lägga VA i kanten av vägarna vilket innebär minde massa som ska tas ut och mindre kostnader. Nacka kommun vill lägga VA i mitten av vägkroppen?

Svar: Nacka vatten och avfall har inte kunnat ta del av förslaget från NCC och kan därför inte besvara den specifika frågan. Svaret blir därför generellt: VA-schakten följer branschregler och utrymme behövs både under utförande och i driftskedet. Placeringen av VA-schakten samordnas bland annat med andra ledningsägare och vägens anläggningar. VA-anläggningen behöver skyddas från onödiga skador för att förlänga livslängden och minska drift- och underhållskostnader. En schakt bedöms inte få plats i vägens kant om vi ska kunna uppfylla krav på utförande samt framtida drift och underhåll av VA-anläggningen.

Fråga: Måste ni gräva djupare för att kunna lägga VA-anläggningen på frostfritt djup när de ska dras under vägarna? Betyder det att vägarna blir dyrare – och vi får högre gatukostnader, trots att det egentligen inte är vägens standard som höjer kostnaden?

Svar: Djupet som anläggningen hamnar på varierar i ledningsnätet. Vi vill undvika frostskyddskabel och då krävs djupare läggningsdjup, som kan vara på frostfri nivå, eller något grundare med hjälp av isolering.

Kostnader som ökar på grund av VA-schaktens djup påverkar inte gatukostnader, men däremot kostnaden för VA-utbyggnaden, som finansieras via VA-taxan. Vi tänker långsiktigt vilka kostnader anläggningarna har under sin livstid. Därför gör vi dessa investeringar i utbyggnadsskedet.

Fråga: Har Nacka kommun tagit in offert från NCC?

Svar: Nej, vi har inte tagit in några offerter ännu.

Fråga: Varför har man inte tagit in offerter? Hur kan ni då veta vad det kostar?

Svar: Vi kommer att ta in offerter, men har inte nått dit i processen ännu. Först gör vi kalkyler och tar fram ett förfrågningsunderlag. Kommunens beräkning av gatukostnader är en uppskattning, baserad på vad vägar med motsvarande standard och utformning brukar kosta. De belopp som tas fram i kalkylerna utgör ett tak för vad fastighetsägarna måste betala. Om kommunen skulle få en lägre kostnad kommer fastighetsägarna bara att faktureras för den faktiska kostnaden. Skulle priset bli högre är fastighetsägarna garanterade att betala avgift enligt gatukostnadsutredningen. Resterande del finansieras då med skattemedel.

Fråga: Om jag inte utnyttjar min styckningslott som jag får i detaljplanen, måste jag ändå betala gatukostnader för min stamlott och för styckningslotten?

Svar: Ja. Gatukostnadsutredningen kommer att visa vad var och en ska betala. Kostnaden för styckningslotten faktureras dock först när avstyckningen görs eller, om den inte genomförs, efter tio år.

Fråga: Hur kommer stolpar och armaturer att se ut i området?
Armaturen som är föreslagen heter Stockholm LED G2, se bild nedan.